Le agevolazioni per l’acquisto della ‘prima casa’ di abitazione sono disciplinate dalla Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.

Detta disposizione prevede l’applicazione dei benefici fiscali agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso ed agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse. Si precisa, che per case di abitazione non di lusso si intendono quelle classificate nella categoria catastale A (eccetto la A/10), ad esclusione delle categorie catastali A1, A8 e A9 (articolo 1, comma 2, cit).

La citata Nota detta i requisiti e le condizioni previste per fruire dell’agevolazione, che trovano applicazione anche per l’acquisto delle pertinenze dell’immobile agevolato. L’acquisto della pertinenza può essere effettuato anche con atto separato rispetto all’acquisto dell’immobile principale (Nota II-bis, comma 3).

Tra le condizioni previste dalla suddetta Nota vi sono quelle relative alla titolarità di diritti su immobili da parte dell’acquirente. Essa dispone al riguardo:

“b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile

da acquistare;

  1. c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo …”

La lettera b) stabilisce, dunque, quale condizione ostativa alle agevolazioni, la titolarità esclusiva o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare. Tale disposizione esclude, quindi, l’agevolazione nell’ipotesi di titolarità di altro immobile nel Comune nel quale si acquista.

La lettera c), prevede, come causa di esclusione dalle agevolazioni, la titolarità, pure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile ad uso abitativo, acquistato usufruendo del regime agevolato ‘prima casa’ previsto dalle norme richiamate nella medesima lettera c).

Con riferimento al quesito posto con la presente istanza d’interpello, in cui i coniugi, prima dell’acquisto della nuova abitazione, provvedano alla vendita della precedente abitazione, acquistata con le agevolazioni ‘prima casa’, ad eccezione del garage, si osserva che i medesimi, non risultando più titolari della proprietà dell’abitazione agevolata, possono nuovamente richiedere l’applicazione dell’agevolazione in relazione all’acquisto della nuova casa d’abitazione, sempreché siano rispettate le condizioni stabilite dalla citata Nota II-bis.

Considerato che le disposizioni contenute nelle lettere b) e c) sopra citate fanno riferimento ‘ad altra casa di abitazione’, il requisito ostativo si riferisce alla titolarità esclusiva di altro immobile abitativo nel Comune in cui è situato l’immobile da acquistare o alla titolarità di altro immobile abitativo acquistato su tutto il territorio nazionale con le medesime agevolazioni e non alla titolarità di unità immobiliari censite in categorie diverse da quelle abitative, ancorché acquistate fruendo dell’agevolazione ‘prima casa’.

Pertanto la possidenza nel Comune di altra unità immobiliare censita in una categoria diversa da quelle abitative, quale il garage (C/6) di cui al presente quesito, non costituisce motivo ostativo ai fini della concessione del beneficio per l’acquisto dell’abitazione. I due immobili, quello posseduto di categoria C/6 (pertinenza) e quello da acquistare di categoria A, escluso A1, A8 e A9 (abitativo) presentano, infatti, natura e destinazione d’uso diverse.

Risposta all’interpello dell’Agenzia delle Entrate del 15 luglio 2019, n. 241