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Legittimati passivi al pagamento delle quote relative ai beni avvinti da un vincolo supercondominiale sono i singoli condòmini e non i condomìni. Cass. civ., sez. II, ord., 22 luglio 2022, n. 22954 Presidente Bertuzzi – Relatore Trapuzzano Fatti di causa 1.- Con decreto ingiuntivo n. 343/2014, depositato l'8 maggio 2014, il Tribunale di Verbania ingiungeva al Condominio di (omissis) il pagamento, in favore del Supercondominio (omissis), della somma di Euro 19.103,11, per spese afferenti all'impianto di riscaldamento centralizzato comune a più edifici. 2.- Proponeva opposizione il Condominio di (omissis), il quale per un verso - eccepiva il difetto di legittimazione [...]

L'art. 1102 c.c., consente l'uso dei beni comuni, tra cui i muri perimetrali, da parte del singolo condomino per ritrarne una maggiore utilità ma solo in relazione all'unità immobiliare inclusa nell'edificio di cui essa fa parte, e non con riferimento a proprietà situate al di fuori dello stesso. Di conseguenza, l'apertura di una porta (scaturente, nella fattispecie, dalla trasformazione di una precedente finestra) nel muro perimetrale da parte del condomino idonea a realizzare una comunicazione con altro stabile contiguo nel quale ha una sua proprietà, sottopone il muro comune ad un uso anomalo, in funzione di bisogni di un bene [...]

Il cortile dell'edificio rientra, in linea di principio, nel novero delle parti comuni soggette alla regola di attribuzione della proprietà di cui all'art. 1117 c.c., e che spetta al giudice di merito indagare se la clausola convenzionale attributiva, ad un solo condomino, di un diritto reale di uso esclusivo su una parte del cortile predetto possa essere interpretata, alla luce dei criteri fissati dall'art. 1362 c.c. e ss. c.c., come pattuizione idonea a trasferire la proprietà del cespite, ovvero a costituire un diritto d'uso, di natura reale (ex art. 1021 c.c.) ovvero obbligatoria (con efficacia limitata, in tale seconda ipotesi, [...]

In tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione [...]

In tema di condominio negli edifici, la convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell'art. 1123 c.c., comma 1, - che deve essere approvata da tutti i condomini, ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti ed è modificabile unicamente tramite un rinnovato consenso unanime - presuppone una dichiarazione di accettazione avente valore negoziale, espressione di autonomia privata, la quale prescinde dalle formalità richieste per lo svolgimento del procedimento collegiale che regola l'assemblea e può perciò manifestarsi anche mediante successiva adesione al contratto con l'osservanza della forma prescritta per quest'ultimo. Cass. civ., sez. II, ord., 4 [...]

Mentre vanno ripartite tra tutti i condomini, in proporzione al valore della quota di ciascuno, le spese che attengano a parti dell'edificio comuni o ritenute tali in base a norma regolamentare e che adempiano, attraverso le opere poste in essere, ad una funzione di prevenzione di eventi che potrebbero interessare l'intero edificio condominiale, non così accade quando l'utilità riguardi la singola proprietà esclusiva e l'intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non essendo gli stessi obbligati a contribuire alle spese relative. Cass. civ., sez. II, ord., 22 giugno 2022, n. 20112 Presidente Manna – Relatore [...]

La clausola relativa al pagamento delle spese condominiali inserita nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore o originario unico proprietario dell'edificio e richiamato nel contratto di vendita della unità immobiliare concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente, può considerarsi vessatoria, ai sensi del D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206, art. 33, comma 1, ove sia fatta valere dal consumatore o rilevata d'ufficio dal giudice nell'ambito di un giudizio di cui siano parti i soggetti contraenti del rapporto di consumo e sempre che determini a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, [...]

Il divieto di cessione del diritto reale di uso su una porzione di cortile condominiale attribuito ad uno dei condomini non comporta che non sia configurabile in favore del successore a titolo particolare nella proprietà individuale dell'unità immobiliare, al cui servizio essa è destinata, anche in difetto di espressa menzione del diritto d'uso nel contratto di alienazione, l'accessione del possesso agli effetti dell'art. 1146 c.c., comma 2, (nella specie, allo scopo di suffragare una maturata usucapione), occorrendo ai fini del cumulo dei distinti possessi del successore e del suo autore unicamente la prova di un "titolo" astrattamente idoneo, ancorché invalido, [...]

In tema di condominio negli edifici, non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, né per il tramite del vincolo solidale di cui all'art. 63 disp. att. c.c., né attraverso la previsione dettata in tema di comunione ordinaria di cui all'art. 1104 c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente a tali lavori   Cass. civ., sez. II, ord., 20 giugno 2022, n. 19756 Presidente Bertuzzi [...]