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Agli effetti dell'art. 1129 c.c., comma 14, il quale prevede la nullità testuale della nomina dell'amministratore di condominio ove non sia specificato l'importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall'assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto. Cass. civ., sez. VI – 2, ord., 22 aprile 2022, n. 12927 Presidente Lombardo – Relatore Scarpa Fatti [...]

Il condominio è un mero ente di gestione mentre la titolarità dei beni, sia quelli in proprietà individuale che quelli in proprietà comune, spetta ai soli condomini: ne deriva che una azione quale quella di usucapione, che mira ad accrescere l'entità dei beni comuni non può mai essere esercitata dal condominio ma solo dai singoli condomini, potendo solo questi ultimi divenire titolari pro-quota del bene usucapendo. La citata Cass. 21826/13 ha in tale direzione osservato che in tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune, ma alla sua estensione mediante declaratoria [...]

L'indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell'art. 1127 c.c., non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato, traendo tale indennità fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi del citato art. 1127 c.c., comma 4.   Cass. civ., sez. II, [...]

In tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, risultante dall'art. 1117 cod. civ. - il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria - può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (cfr. da ultimo Cass. n. 3852/2020, che ha ribadito come l'individuazione delle parti comuni operata dall'art. 1117 c.c. non si limita a formulare una mera [...]

Come la giurisprudenza di legittimità ha già sostenuto (Cass. Sez. 2, 20/08/2021, n. 23254), l'assemblea di condominio, nell'ambito dei poteri di gestione di cui all'art. 1135 c.c., può validamente approvare la spesa per la stipula di una polizza assicurativa per la tutela delle spese legali, volta a coprire le spese processuali per tutte le azioni concernenti le parti comuni dell'edificio, promosse da o nei confronti del condominio, al fine di evitare pregiudizi economici ai condomini. Nè la deliberazione assembleare di approvazione della polizza spese legali può intendersi contraria all'art. 1132 c.c., stante la pressoché totale divergenza di contenuti e di [...]

È pacifico in giurisprudenza che un simile divieto di destinazione sia opponibile al singolo condomino solo quando il regolamento abbia valenza contrattuale per essere stato predisposto dall'unico proprietario originario dell'edificio e richiamato nei singoli atti d'acquisto ovvero – come si afferma (ma non si prova) nella fattispecie – per essere stato appunto adottato in sede assembleare col consenso unanime di tutti i condomini. Quanto poi al divieto di destinare gli alloggi “a qualsivoglia altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all'igiene, alla moralità ed al decoro dell'edificio”  appare  evidente che l'attività di affittacamere non può [...]

Nell'azione di impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea di condominio, che sia volta ad ottenere una sentenza di annullamento avente effetto nei confronti di tutti i condomini, il valore della causa deve essere determinato sulla base dell'atto impugnato, e non sulla base dell'importo del contributo alle spese dovuto dall'attore in base allo stato di ripartizione, non operando la pronuncia solo nei confronti dell'istante e nei limiti della sua ragione di debito.   Cass. civ., sez. II, sent., 21 marzo 2022, n. 9068 Presidente Manna – Relatore Scarpa Fatti di causa m.s. , Mo.As. , F.P.M. , G.G. e M.L.C. hanno notificato in [...]

Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”. La possibilità di svolgere le assemblee condominiali mediante piattaforme telematiche è stata introdotta soltanto con il D.L. 14 agosto 2020 n. 104, poi modificato dal D.L 7 ottobre 2020 n. 125 convertito nella L. 27 novembre 2020, n. 159. In precedenza il legislatore dell'emergenza aveva unicamente previsto la proroga [...]

Il termine "edificio", contenuto nelle disposizioni, evoca la nozione di costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, dev'essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo. La sola estensione che può consentirsi a tale interpretazione è quella prevista dall'art. 62 citato, il quale fa riferimento all'art. 1117 c.c. (parti comuni dell'edificio in quanto destinate in modo permanente al servizio generale e alla conservazione dell'immobile, riguardato sia nel suo complesso unitario che nella separazione di edifici autonomi). In tal caso, l'istituzione di nuovi condomini non è [...]

La caduta dalle scale non è risarcibile se la vittima conosce lo stato dei luoghi e con l'uso dell'ordinaria diligenza avrebbe evitato il danno. Cass. civ., sez. VI – 3, ord., 23 marzo 2022, n. 9437 Presidente Amendola – Relatore Rossetti Fatti di causa 1. Nel 2013 C.F. convenne dinanzi al Tribunale di Sassari il condominio del fabbricato sito a (omissis) , esponendo che il 14 agosto 2011, nel discendere una rampa delle scale condominiali, cadde a causa del cattivo stato di manutenzione dei gradini, scheggiati, scivolosi e privi di accorgimenti antiscivolo. Dedusse di avere riportato lesioni personali in conseguenza [...]