Amministratore di condominio: primi passi
Per chi aspira a diventare amministratore di condominio, la formazione professionale si rivela essenziale. A partire dal 18 giugno 2013, è infatti necessario possedere specifici requisiti professionali e morali, di affidabilità e trasparenza, frequentare un corso di formazione iniziale e corsi periodici di aggiornamento.
Amministratore di condominio: nuovi obblighi e adempimenti
Come stabilito dall’art.1130 c.c., l’amministratore di condominio assume i seguenti obblighi, che di seguito riportiamo in versione semplificata.
L’amministratore di condominio deve quindi:
- convocare annualmente l’assemblea condominiale per l’approvazione del rendiconto condominiale, eseguire quanto deliberato dall’assemblea e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
- assicurare il miglior godimento di utilizzo delle cose comuni e dei servizi, tutti i condomini e nell’interesse comune.
- Riscuotere i contributi ed erogare le spese di manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
- eseguire e curare gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
- eseguire e curare gli adempimenti fiscali;
- eseguire e curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. L’amministratore di condominio, in caso di mancanza o incompletezza delle comunicazioni, ha l’obbligo di richiedere con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore ha l possibilità di acquisire le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
- curare la tenuta dei seguenti registri:
- registro dei verbali delle assemblee. In tale registro dovranno essere inoltre annotate eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni, e le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta. Ove adottato, allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio.
- registro di nomina e revoca dell’amministratore di condominio. In questo registro dovranno essere annotate, in ordine cronologico, le date di nomina e revoca di ciascun amministratore e gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale.
- registro di contabilità. In questo registro devono invece essere annotate in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Inoltre, questo registro può essere tenuto anche in modalità informatizzata;
- conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio.
- fornire al condomino richiedente, l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
- redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
Il rendiconto condominiale ex art.1130-bis c.c.
Il nuovo rendiconto condominiale si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita e tutti i dati inerenti la situazione patrimoniale, i fondi disponibili e le eventuali riserve. Queste informazioni devono essere espressi in modo da consentirne l’immediata verifica.
Per una corretta gestione, l’amministratore di condominio deve sapere che il rendiconto condominiale si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Questi documenti, che costituiscono appunto il rendiconto condominiale, devono essere sottoposti all’attenzione dei singoli condomini, previo invio di copie allegate all’atto della convocazione dell’assemblea.
Vediamo nel dettaglio il rendiconto condominiale:
- Registro di contabilità. Per contenuto e forme, è in linea con il registro di cassa. Tale registro deve essere compilato in ordine cronologico con tutte le voci in entrata e uscita. La registrazione di questi movimenti deve avvenire entro trenta giorni dalla data effettiva della movimentazione, riportando ovviamente la data in cui la stessa si è effettivamente verificata.
- Questo registro, non deve assolutamente essere confuso con l’estratto del c/c bancario, per cui il non può essere compilato riportando nello stesso, l’estratto conto bancario ricevuto dalla banca.
- Il registro della contabilità, che attesta quindi i movimenti di dare e avere del condominio, non può contenere «abrasioni o cancellature». L’eventuale correzione di errori di scritturazione deve avvenire con i metodi abituali contabili dello storno e della riannotazione della posta esatta.
- Riepilogo finanziario. Questo riepilogo ha la finalità di evidenziare la situazione dello stato patrimoniale del condominio. Esso rappresenta una “fotografia” della situazione, e ne definisce lo stato delle attività e delle passività, mettendo in luce crediti, debiti ed eventuali fondi di riserva.
La nota sintetica esplicativa. Mutuata dal diritto societario è una relazione che accompagna e illustra il l’intera gestione annuale, con la menzione dei rapporti in corso e di quelli pendenti.
Redazione del rendiconto annuale preventivo e consuntivo.
Fino a poco tempo fa, l’amministratore aveva libertà di scelta in merito ai criteri contabili con cui redigere il rendiconto condominiale. Oggi, la giurisprudenza ha privilegiato quello redatto secondo criteri di cassa, cioè sulla scorta delle uscite e alle entrate effettivamente sostenute.
Attraverso Il rendiconto “di cassa” è possibile conoscere la situazione reale della ricchezza condominiale ed entrare nel dettaglio di quanti soldi sono entrati e quanti sono usciti oltre a sapere con precisione quali fornitori sono stati effettivamente pagati.
Confrontandolo con il bilancio di previsione presentato l’anno precedente, è possibile evidenziare fatture non pagate, e morosità pregresse dei condomini.
Il nuovo art.1130-bis c.c. prevede oltre il principio di cassa anche quello di competenza: “il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.”
Il bilancio redatto con tale principio permette di conoscere quali sono i debiti e i crediti del condominio, a prescindere dal fatto che siano stati riscossi o pagati, rappresenta la spesa reale che il condominio dovrebbe sostenere.
