Archivio 2022

L'omessa dimostrazione del possesso dei requisiti di cui all'art. 71-bis, lett. g), disp. att. c.c. e dell'ottemperanza all'obbligo di una continuativa formazione periodica, a parere di questo collegio, costituisce già di per sé una grave irregolarità che giustifica la revoca dell'amministratore, in linea con l'orientamento maggioritario della giurisprudenza di merito (cfr., a titolo esemplificativo, Trib. Verona, 13.11.2018, n. 2515; Trib. Milano, sez. XIII, 27/ 03/2019, n. 3145; Trib. Bari, 22.05.2020, n. 8143; Trib. Brescia, 30.06.2022). Trib. Vasto, decr., 12 novembre 2022, n. 4454 Presidente - Relatore Pasquale Fatto e Diritto 1. L'iniziativa giudiziaria promossa dagli odierni ricorrenti si fonda sull'assunto [...]

Nel recupero dei crediti condominiali approvati e ripartiti e non corrisposti nessun previo adempimento formale (e dunque nessun obbligo di procedere con il sollecito di pagamento) è imposto all'amministratore di condominio in quanto, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.., questi, in adempimento del proprio mandato, può (anzi deve) agire per il recupero del credito anche senza una delibera autorizzativa in tal senso. La costituzione in mora, avendo lo scopo di interrompere la prescrizione, costituisce un adempimento da porre in essere nell'esclusivo interesse del condominio e non come condizione per procedere al recupero del credito nei confronti del condomino moroso. [...]

L'art. 256 delle Disposizioni di Attuazione del nuovo Codice prevede che: “Quando nelle leggi e nei regolamenti sono richiamate le disposizioni del codice civile del 1865 e del codice di commercio del 1882 s'intendono richiamate le disposizioni corrispondenti del nuovo codice”, pertanto se un regolamento di condominio "datato" indica come parti comuni, il cortile e l'area su cui sorge il fabbricato,  l'art. 1117 dell'attuale Codice Civile al numero 3 indica espressamente, tra le altre, le fognature ed i canali di scarico. App. Roma, sez. VII, sent., 3 novembre 2022, n. 6930 Presidente Petrolati – Relatore Caliman Ragioni di fatto e [...]

Allorché una clausola del regolamento di condominio, di natura convenzionale, obblighi i condomini a richiedere il parere vincolante della assemblea per l'esecuzione di opere che possano pregiudicare il decoro architettonico dell'edificio, la deliberazione che deneghi al singolo partecipante il consenso all'intervento progettato, ritenendo lo stesso lesivo della estetica del complesso, può essere oggetto del sindacato dell'autorità giudiziaria, agli effetti dell'art. 1137 c.c., soltanto al fine di accertare la situazione di fatto che è alla base della determinazione collegiale, costituendo tale accertamento il presupposto indefettibile per controllare la legittimità della delibera. Cass. civ., sez. II, sent., 28 dicembre 2022, n. 37852 [...]

Le azioni reali nei confronti dei terzi, a difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni di un edificio, tendono ad ottenere statuizioni relative alla titolarità ed al contenuto dei diritti medesimi e, pertanto, esulando dall'ambito degli atti meramente conservativi, non possono essere proposte dall'amministratore del condominio. Infatti, mentre, secondo l'art. 1131 c.c., comma 2, la legittimazione passiva è attribuita all'amministratore con riferimento a qualsiasi azione concernente le parti comuni, per converso, l'art. 1130 c.c., n. 4, ne limita la legittimazione attiva agli atti conservativi delle parti comuni dell'edificio, come confermato da quelle norme (come, ad esempio, l'art. 460 c.c.) [...]

Le modificazioni per il miglior godimento della cosa comune (a differenza dalle innovazioni che vengono deliberate dall'assemblea nell'interesse di tutti i partecipanti ai sensi dell'art. 1120 c. c.) possono essere apportate a proprie spese dal singolo condomino con i limiti indicati dall'art. 1102 c. c. e non richiedono alcuna preventiva autorizzazione assembleare, salvo che tale autorizzazione non sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell'esercizio dell'autonomia privata, potendo altrimenti attribuirsi all'eventuale autorizzazione alle modifiche comunque richiesta o concessa dall'assemblea il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla utilizzazione del [...]

Qualora l'eliminazione della siepe condominiale comporti un ipotetico ma fondato pregiudizio della  stabilità del fabbricato risulta integrato almeno uno dei requisiti necessari a sancire il divieto dell'innovazione ai sensi del quinto comma dell'art. 1120 c.c. Trib. Tivoli, sent., 2 novembre 2022, n. 1513 Giudice Piovano Fatto e diritto L'attrice deduceva: di essere proprietaria di una villa facente parte del condominio convenuto; che l'assemblea condominiale convocata in data 17.1.2019 aveva deliberato positivamente sul punto 4 dell'odg decidendo la rimozione, per ragioni di sicurezza, di una siepe situata nella zona inferiore del condominio, di fronte ad alcune ville, tra le quali la [...]

Nell'azione di impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea di condominio il valore della causa deve essere determinato sulla base dell'atto impugnato e non sulla base dell'importo del contributo alle spese dovuto dall'attore in base allo stato di ripartizione Cass. civ., sez. I, ord., 30 novembre 2022, n. 35265 Presidente Orilia – Relatore Bertuzzi Fatto La Corte, letto il ricorso per regolamento di competenza proposto da A.A.M. nei confronti dell'ordinanza del 10. 9. 2021 del Tribunale di Bari, che aveva dichiarato la propria incompetenza per valore in favore del giudice di pace; letto il controricorso del condominio; lette le conclusioni del Procuratore generale, [...]

Ai sensi dell'articolo 1102 c.c., nell'esercizio di interventi sulle parti comuni, vanno rispettati i limiti contenuti nella norma appena indicata consistenti nel non pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio, nel non menomare o diminuire sensibilmente la fruizione di aria o di luce per i proprietari dei piani inferiori, nel non impedire l'esercizio concorrente di analoghi diritti degli altri condomini, nel non alterare la destinazione a cui il bene è preposto e nel rispettare i divieti di cui all' articolo 1120 c. c. "(pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato, pregiudizio al decoro architettonico o rendere alcune parti comuni [...]

Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare, è passivamente legittimato l'effettivo condomino, e cioè il proprietario o il titolare di altro diritto reale su detta unità (e non anche chi possa apparire tale), poggiando la responsabilità "pro quota" dei condomini sul collegamento tra il debito e la appartenenza del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari. Il principio dell'apparenza si applica solo quando sussistono uno stato di fatto difforme dalla situazione di diritto ed un errore [...]