Amministratore di condominio: corsi di aggiornamento obbligatori

Chi è l’amministratore di condominio? L’importanza dei corsi di aggiornamento.

La legge di riforma del condominio, novellando il primo comma dell’art. 1129 c.c., statuisce che la nomina dell’amministratore diviene obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Per la nomina si richiede il voto favorevole degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio espresso in millesimi.

La natura del rapporto tra amministratore e condominio.

Il rapporto che intercorre tra l’amministratore di condominio e i condomini è riconducibile all’istituto del mandato anche seguendo il prevalente orientamento di giurisprudenza e dottrina che interpreta la natura del condominio come un mero ente di gestione privo di personalità giuridica ed autonomia patrimoniale.

A tal proposito è opportuno precisare che si tratta di un mandato:

• “collettivo” perché conferito da tutti i condomini, anche da quelli che si sono opposti alla nomina da parte dell’assemblea;
• “con rappresentanza” perché l’amministratore ha il potere di agire nell’interesse comune sia contro i condomini sia contro i terzi;
• “presuntivamente oneroso” salva espressa determinazione contraria dell’assemblea o diversa previsione del regolamento di condominio.

Anche l’amministratore giudiziario, sebbene il suo rapporto di mandato sorga in forza di un provvedimento dell’autorità giudiziaria, ha gli stessi obblighi e poteri dell’amministratore nominato dall’assemblea e può essere dalla stessa revocato.

A conferma di quanto sino ad ora detto è stato addotto, anche l’argomento della formulazione letterale sia dell’art. 1131, co. 1°, c.c. che attribuisce all’amministratore “la rappresentanza dei partecipanti” che del disposto dell’art. 65 disp. att. c.c., che qualifica l’amministratore come “legale rappresentante del condominio”.

La nomina di un nuovo amministratore, purché validamente deliberata, non richiede la previa revoca dell’amministratore in carica pro tempore, poiché ai sensi dell’art.1724 c.c. la nomina di un nuovo amministratore revoca tacitamente il precedente. L’art. 1724 c.c. stabilisce, infatti, che la nomina di un nuovo mandatario per lo stesso affare o il compimento di questo da parte del mandante importano revoca del mandato e producono effetto dal giorno in cui sono stati comunicati al mandatario.

Inoltre l’art. 1129,14 co. c.c. recita testualmente: «Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV», cioè proprio le disposizioni in tema di mandato.

Per i motivi che illustreremo in seguito, è fondamentale seguire i corsi di aggiornamento.

La professione di amministratore di condominio – Requisiti ex art. 71 bis disp.att.c.c.

Secondo quanto disposto dall’art. 71-bis disp.att.c.c., possono svolgere l’attività di amministratore di condominio, tutti coloro che:

1. a) hanno il godimento dei diritti civili;
2. b) non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
3. c) non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
4. d) non sono interdetti o inabilitati;
5. e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
6. f) hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
7. g) hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

L’incarico di amministratore di condominio può essere svolto anche da società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.

Come ottenere la qualifica professionale di Amministratore di Condominio

Per poter svolgere la professione di amministratore di condominio, è dunque necessario frequentare un corso ed ottenere, a superamento dello stesso, l’attestato di qualificazione professionale rilasciato solo da enti e associazioni, che rispettano i criteri fissati dal Decreto Ministeriale 140/2014.

Quest’ultimo disciplina modalità, criteri, e contenuti sia dei corsi di formazione che dei corsi di aggiornamento obbligatori, nonché i requisiti dei formatori, e dei responsabili scientifici per accrescere lo studio e l’approfondimento individuale quali presupposti per un esercizio professionale di qualità.

L’incarico di amministratore di condominio ha la durata di un anno, è possibile riconfermare l’incarico ma, non essendo automatica, occorre una delibera votata con la stessa maggioranza richiesta per la nomina.

L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

La revoca dell’amministratore di condominio può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.

Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

Gravi Irregolarità che possono determinare la revoca del mandato di amministratore di condominio

Oltre quelle descritte al paragrafo precedente, costituiscono gravi irregolarità:

1. l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7. la mancata tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca e del registro di contabilità,
8. non fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso
9. l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e professionali in sede di nomina e di conferma.

In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

Considerazioni sui corsi di formazione e sui corsi di aggiornamento per amministratore di condominio

Il corso di formazione iniziale si svolge secondo un programma didattico predisposto dal responsabile scientifico. Il corso di formazione iniziale ha una durata di almeno 72 ore e si articola, nella misura di un terzo della sua durata effettiva, secondo moduli che prevedono esercitazioni pratiche.

Gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale. Il corso di aggiornamento ha una durata di almeno 15 ore e riguarda elementi in materia di amministrazione condominiale, in relazione all’evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici.

I corsi di formazione e di aggiornamento contengono moduli didattici attinenti le materie di interesse dell’amministratore, quali:

1. l’amministrazione condominiale, con particolare riguardo ai compiti ed ai poteri dell’amministratore;
2. la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi;
3. le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimali;
4. d) i diritti reali, con particolare riguardo al condominio degli edifici ed alla proprietà edilizia;
5. la normativa urbanistica, con particolare riguardo ai regolamenti edilizi, alla legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l’esercizio della professione ed alle disposizioni sulle barriere architettoniche;
6. i contratti, in particolare quello d’appalto ed il contratto di lavoro subordinato;
7. le tecniche di risoluzione dei conflitti;
8. l’utilizzo degli strumenti informatici;
9. la contabilità.

L’inizio di ciascun corso, le modalità di svolgimento, i nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici sono comunicati al Ministero della giustizia non oltre la data di inizio del corso, tramite posta certificata, all’indirizzo di posta dedicato del Ministero della giustizia.

Il corso di formazione e di aggiornamento può essere svolto anche in via telematica, salvo l’esame finale, che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico.

Ma quali sono i requisiti dei formatori e dei responsabili scientifici?

I requisiti del formatore

I formatori devono provare al responsabile scientifico, con apposita documentazione, il possesso dei seguenti requisiti di onorabilità e professionalità:

1. il godimento dei diritti civili;
2. di non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni, e, nel massimo, a cinque anni;
3. di non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
4. di non essere interdetti o inabilitati;
5. di aver maturato una specifica competenza in materia di amministrazione condominiale o di sicurezza degli edifici e di aver conseguito alternativamente uno dei seguenti titoli: laurea anche triennale; abilitazione alla libera professione; docenza in materie giuridiche, tecniche ed economiche presso università, istituti e scuole pubbliche o private riconosciute. Possono svolgere attività di formazione ed aggiornamento anche: i docenti che abbiano elaborato almeno due pubblicazioni in materia di diritto condominiale o di sicurezza degli edifici, dotate di codice identificativo internazionale (ISBN) ai sensi dell’articolo 1, lettera t), del decreto ministeriale 7 giugno 2012, n. 76; coloro che hanno già svolto attività di formazione in materia di diritto condominiale o di sicurezza degli edifici in corsi della durata di almeno 40 ore ciascuno, per almeno sei anni consecutivi prima della data di entrata in vigore del presente regolamento.

I requisiti del responsabile scientifico

La funzione di responsabile scientifico può essere svolta da un docente in materie giuridiche, tecniche o economiche (ricercatore universitario a tempo determinato o a tempo indeterminato, professore di prima o di seconda fascia, docente di scuole secondarie di secondo grado), un avvocato o un magistrato, un professionista dell’area tecnica.

I soggetti appena individuati, che possono anche essere in trattamento di quiescenza, devono essere in possesso dei requisiti di onorabilità e professionalità.

Il responsabile scientifico verifica il possesso dei requisiti di onorabilità e professionalità dei formatori tramite riscontro documentale, e verifica il rispetto dei contenuti dell’attività di formazione e di aggiornamento, le modalità di partecipazione degli iscritti e di rilevamento delle presenze, anche in caso di svolgimento dei corsi in via telematica.

Il responsabile scientifico attesta il superamento con profitto di un esame finale sui contenuti del corso di formazione e di aggiornamento seguito dai partecipanti.