L’importanza del ruolo dell’amministratore di condominio

Svolgere la professione dell’amministratore di condominio significa essere il punto di riferimento per tutti i condomini; oltre ad avere come obiettivo lo svolgimento di quanto previsto dalla normativa, l’amministratore di condominio è tenuto ad eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia (ex art.1710 c.c.).

Una buona amministrazione determina una pacifica convivenza tra i condomini. Questo è possibile solo se si è in grado di stabilire un buon rapporto comunicativo e fiduciario con i condomini, oltre a mantenere costantemente efficienti gli apparati condominiali.

Il rapporto amministratore-condominio

Il ruolo dell’amministratore di condominio non è caratterizzato solo dalle mansioni da svolgere così come indicato dalla recente normativa, ha infatti anche il dovere di guidare e consigliare i propri condomini riguardo gli appalti e quindi la scelta di un professionista o di una ditta.

Al fine di tutelare il bene comune dei condomini, l’amministratore di condominio deve verificare/richiedere la seguente documentazione alle ditte che aspirano all’appalto:

  1. DURC (Documento unico di regolarità contribuiva) non anteriore a tre mesi;
  2. Copia della polizza RCT con massimale di €.1.000.000,00 e della quietanza di pagamento; in alternativa può bastare una dichiarazione della ditta con l’impegno all’adeguamento del massimale prima della firma del contratto;
  3. Dichiarazione dell’organico medio annuo impegnato con indicazione del contratto collettivo applicato e documentazione comprovante l’individuazione della forza lavoro alle proprie dipendenze;
  4. Copia della documentazione della Legge 81/08 (nomina del medico competente, nomina del responsabile del servizio di prevenzione e protezione, programma sanitario, corso di formazione e d’informazione degli operai)
  5. Copia del certificato di iscrizione alla camera di commercio.

Oltre la documentazione di cui sopra, le ditte dovranno presentare una dichiarazione con la quale dichiarano:

  1. di avere effettuato tutti gli opportuni sopralluoghi per redigere in maniera opportuna le singole offerte;
  2. di avere ricevuto tutta la documentazione necessaria per la formulazione delle singole offerte;
  3. di accettare l’eventuale esecuzione solo di parte delle opere indicate senza per questo richiedere un adeguamento di prezzi;
  4. di aver tenuto conto di tutte le circostanze che possano influire sulla determinazione dei prezzi;
  5. di essere in possesso della necessaria e specifica esperienza, di una propria organizzazione che permetta l’esecuzione dei lavori a perfetta regola d’arte, indicando le attrezzature ed i mezzi in dotazione;
  6. di essere a conoscenza di tutti gli elementi e condizioni indicate dal capitolato d’appalto;
  7. di avere controllato e quindi di accettare tutte le misurazioni presenti nel computo metrico per le lavorazioni indicate a corpo senza richiedere successive misurazioni in contraddittorio per tali opere;
  8. l’elenco delle lavorazioni eseguite negli ultimi 5 anni e relativi importi;
  9. le lavorazioni che intende subappaltare, le opere che non verranno indicate nell’offerta non potranno essere poi subappaltate;
  10. le modalità di pagamento con le rateizzazioni che intende concedere al condominio e che saranno una delle variabili per la scelta della ditta;
  11. lo sconto che sarà applicato per gli eventuali lavori aggiuntivi rispetto al prezziario DEI ultima edizione.

Chi vuole svolgere la professione di amministratore di condominio, deve essere consapevole che ha l’obbligo di svolgere i suoi compiti con precisione ed oculatezza, e che deve adottare una gestione corretta, curando sempre l’interesse del condominio del quale è legale rappresentante ai sensi dell’art. 1131 c.c.

Qualora l’amministratore non si comporti secondo tali canoni è responsabile dei danni derivanti al condominio e riconducili alla sua negligenza e ne risponderà, per colpa professionale, per i danni cagionati alla compagine condominiale.

Quali sono i requisiti minimi per poter rivestire l’incarico di Amministratore di Condominio?

Secondo quanto disposto dall’art. 71-bis disp.att.c.c., possono svolgere l’attività di amministratore di condominio, tutti coloro che:

  1. a) che hanno il godimento dei diritti civili;
  2. b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  3. c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  4. d) che non sono interdetti o inabilitati;
  5. e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
  6. f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  7. g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

L’incarico di amministratore di condominio può essere svolto anche da società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, e’ consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.

Per poter svolgere la professione di amministratore, è dunque necessario frequentare un corso ed ottenere, a superamento dello stesso, l’attestato di qualificazione professionale rilasciato solo da enti e associazioni, che rispettano i criteri fissati dal Decreto Ministeriale 140/2014.

Quest’ultimo disciplina modalità, criteri, e contenuti sia dei corsi di formazione che dei corsi di aggiornamento obbligatori, nonché i requisiti dei formatori, e dei responsabili scientifici per accrescere lo studio e l’approfondimento individuale quali presupposti per un esercizio professionale di qualità.

Consulenza e servizi legali per il condominio

Come si può ben constatare, la gestione di un condominio richiede sempre più maggiori competenze da parte dell’amministratore. Al fine di una conduzione efficiente dello stabile, la legge n. 220/2012, in vigore a partire dal 18/06/2013, sancisce a carico dell’amministratore precise conoscenze legali, contabili, fiscali, tecniche.

Il rispetto dei canoni legislativi e la formazione continua dell’amministratore divengono essenziali al fine dell’ottenimento dell’incarico. Viste le innumerevoli competenze che l’amministratore deve possedere è indispensabile che durante lo svolgimento del suo mandato sia supportato da uno staff tecnico composto da avvocati, commercialisti ingegneri o architetti, specializzati nella materia condominiale.

Per questo i nostri associati sono affiancati da avvocati esperti in diritto condominiale, che prestano il loro servizio di consulenza per risolvere al meglio e prevenire le tante problematiche che possono insorgere in ambito condominiale.