Articolo scritto dall’Avvocato del Foro di Roma Giovanni Gramazio

Nel Codice Civile, almeno fino all’avvento della legge di riforma del 2012 in materia condominiale, non era dato rinvenire alcuna definizione del condominio parziale.

Con detta novella, la “situazione” – quella appunto del condominio parziale – ha trovato riconoscimento nell’impianto codicistico che regola la materia condominiale con la formulazione dell’art.1117 bis, il quale  contempla la fattispecie in cui «più unità immobiliari», non necessariamente esaurienti l’intero edificio, abbiano «parti comuni ai sensi dell’art.1117” ( così Franco Petrolati, in IlProcessoCivile.ti. Giuffrè. Nota del 17 marzo 2017 a Cass. Civ. Sez. II, n. n. 4436 del  21/02/2017).

Neppure  può tacersi che, anche in epoca antecedente alla precitata riforma, l’art. 1123 considerava comunque la situazione del condominio parziale, appunto prevedendo, in tema di riparto delle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle cose comuni,  due criteri alternativi rispetto a quello principale,  che, come noto, dispone che le spese siano sostenute in  misura proporzionale alla proprietà di ciascun condomino.

Tali criteri alternativi sono: a) quello dell’uso, se trattasi di cose comuni destinate a servire i condomini in maniera diversa;  b) quello dell’utilità che può trarre soltanto un gruppo determinato di condomini, quando le cosi comuni o gli impianti siano destinati a servire soltanto una parte dell’intero fabbricato.

La seconda sezione della Cassazione Civile, con la sentenza del 02/03/2016 n. 4127, ha affrontato funditus la questione, che risulta precisamente resa con le tre massime di seguito riportate.

a)“ Sussiste condominio parziale “ex lege”, in base alla previsione di cui all’art. 1123, comma 3, c.c., ogni qualvolta un bene, rientrante tra quelli ex art. 1117 c.c., sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto dell’edificio condominiale; tale figura risponde alla “ratio” di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività condominiale, sicché il “quorum”, costitutivo e deliberativo, dell’assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate.” ( nostra sottolineatura).

  1. b) “In materia di condominio, ai fini dell’accertamento della natura condominiale, è necessario che il bene abbia l’attitudine strumentale e funzionale al servizio o al godimento collettivo, dunque sia collegato strumentalmente, funzionalmente o materialmente con le diverse singole unità immobiliari, di proprietà esclusiva dei condomini. Al contrario, la natura condominiale è esclusa dal fatto che la relazione di accessorietà interessi una sola unità immobiliare, risultando il bene destinato unicamente al servizio di quest’ultima, mentre se l’utilizzo del bene avviene a beneficio soltanto di alcuni condomini, deve ritenersi integrata la fattispecie del “condominio parziale”.
  2. c) “Il condominio parziale opera proprio sul piano della semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, per permettere che, quando all’ordine del giorno dell’assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati”.

Dall’esame delle massime di cui trattasi si può dedurre: i) che la sussistenza del condominio parziale è strettamente legata alla destinazione del bene comune, il quale deve presentare caratteristiche strutturali che lo pongono a servizio soltanto di una parte dell’intero fabbricato; ii) che la situazione di condominio parziale è finalizzata a semplificare i rapporti interni fra i condomini, attribuendo, si noti bene, soltanto ai condomini interessati la facoltà di assumere le decisioni che abbiano ad oggetto tali beni, incluse eventuali  responsabilità riconducibili al godimento esclusivi di tali beni, consentito solo ai partecipanti al condominio parziale e non agli altri condomini.

Per altro aspetto, sia pur strettamente correlato al tema trattato, la Giurisprudenza è ferma nel ritenere che la rappresentanza attiva e passiva dei condomini coinvolti nella situazione di condominio parziale spetti comunque all’amministratore del condominio.

Anche recentemente, con la già citata sentenza n. 4436/2017, il Supremo Collegio non ha mancato di riaffermare tale principio, prendendo le mosse da una vicenda processuale sintetizzata come segue.

Una bambina riporta gravissime lesioni precipitando nel vano corsa di un ascensore di un condominio complesso, composto da più scale e dotato di più ascensori. Viene evocato in giudizio, per il risarcimento, il condominio, che nei due gradi di merito celebrati si è sempre costituito in persona dell’amministratore pro-tempore, il quale ultimo non ha mai eccepito alcuna limitazione del proprio potere di rappresentanza limitandola ai soli partecipati al condominio parziale. Nessuno degli altri condomini interveniva nei due predetti gradi di giudizio, né volontariamente, né proponendo gravame e, successivamente, ricorso per cassazione avverso la sentenza che il condominio a risarcire i danni riportati dalla bambina. Nella fattispecie si trattava, con tutta evidenza e lo abbiamo già anticipato, di una situazione di condominio parziale, posto che l’ascensore nel cui vano corsa si era verificato il sinistro era destinato a servire solo una parte del fabbricato, per cui i condomini estranei al condominio parziale, nel tentativo di sottrarsi alla condanna risarcitoria, proponevano opposizione di terzo avverso la sentenza resa in appello.

La Cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendo che i condomini, anche quelli non partecipanti alla situazione di condominio parziale, non posso mai essere considerati terzi rispetto al condomino, statuendo: “ Va inoltre ribadito che il giudicato formatosi all’esito di un processo in cui sia stato parte l’amministratore di un condominio, fa stato anche nei confronti dei singoli condomini, pure se non intervenuti in giudizio, atteso che il condominio è ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini.”

Se, infatti, non può revocarsi in dubbio che gli effetti di qualsivoglia sentenza ricadano sull’intera comunità condominale quando l’amministratore del condomino, evocato in giudizio, si sia costituito nell’interesse del condominio amministrato, ma senza circoscrivere gli effetti della propria costituzione  ai soli condomini interessati dalla situazione di condominio parziale, è consequenziale  interrogarsi se e con quali modalità gli altri partecipanti al condomino  dovrebbero attivarsi personalmente al fine di andare esenti da responsabilità, o se, ancora, non sia configurabile, invece, un dovere in capo all’amministratore di costituirsi per i soli soggetti legittimati passivi rispetto alla domanda risarcitoria.

E’ anche evidente che in tale condizione, a prescindere dalla soluzione che si riterrà di adottare, la situazione di condominio parziale verrà ad assumere  rilevanza anche esterna e non più soltanto interna, come pure evidenziato dall’estensore della già citata nota a sentenza. 1

Seguendo le indicazioni della Suprema Corte, i condomini che non godono del bene oggetto di causa perche destinato a servire soltanto un diverso gruppo di partecipanti, dovranno necessariamente e volontariamente intervenire nel giudizio in cui si sia costituito, sic e simpliciter, l’amministratore del condominio, proprio al fine di eccepire  una carenza di rappresentanza di quest’ultimo per quanto direttamente li riguarda nella specifica fattispecie, ovvero interponendo appello avverso la successiva sentenza che vedesse soccombente l’intero condominio, o anche successivamente proponendo ricorso per cassazione, per andare esenti da  responsabilità verso il terzo che ha agito in buona fede contro il condominio.

Non possiamo, però, mancare di far notare che fra i motivi del ricorso per Cassazione proposto dai condomini che non usavano il bene oggetto di causa ne figurava anche uno – il primo – che postulava la sussistenza di un onere proprio dell’amministratore di dover eccepire, all’atto della costituzione in giudizio, che il potere di rappresentanza era limitato soltanto ai partecipanti al condominio parziale, ma su tale motivo di censura, che risulta pure respinto, il Collegio giudicante non ha più precisamente motivato.

Parrebbe, quindi, essersi esclusa in capo all’amministratore del condominio la sussistenza di qualsivoglia   obbligo di informare preventivamente i partecipanti al condominio parziale della notifica della citazione in giudizio da parte di un terzo, con ciò impedendo a questi ultimi – e soltanto a loro – di deliberare o meno se resistere in sede giudiziale, sortendo anche l’effetto di separare la responsabilità degli altri partecipanti al condominio.

Tale esclusione, però, non appare del tutto coerente  con il sistema, posto che   l’amministratore può costituirsi in giudizio senza necessità di preventiva autorizzazione dell’assemblea  a tutela delle cose comuni, risultando, invece, tenuto a munirsi di specifica autorizzazione a resistere alla  domanda giudiziale nel caso in cui il condominio fosse stato evocato in giudizio per responsabilità da mancata custodia o manutenzione di cose comuni concretizzanti una situazione di condominio parziale.

Infine, non può mancarsi di annotare che qualsivoglia limitazione della portata della rappresentanza processuale di tutti i partecipanti al condominio, che l’art. 1131 CC attribuisce all’amministratore, non dovrebbe considerarsi tanto effetto diretto dell’intervento volontario in giudizio da parte del condomino che eccepisce la propria carenza di legittimazione passiva, quando, piuttosto, dell’ accertamento giudiziale della sussistenza di una situazione di condominio parziale, che viene richiesta proprio con l’atto di intervento volontario o con la proposizione di eventuale gravame.

Ci si dovrebbe, però, anche interrogare sulla possibile efficacia estensiva di un tale accertamento giudiziale, posto che una volta acclarata l’esistenza della situazione di condominio parziale, e con ciò individuati i soggetti effettivamente tenuti all’obbligazione risarcitoria, dovrebbero andare esenti da responsabilità, con rilevanza della “situazione” anche  nei rapporti esterni, tutti i non partecipanti al condominio parziale, anche se non intervenuti in giudizio.

Roma, lì 18 luglio 2017

Giovanni Gramazio

Avvocato del Foro di Roma

1 “…deve ritenersi ammissibile che il condominio parziale agisca autonomamente rispetto al condominio integrale – correttamente spendendo il nome del più ristretto gruppo – sia nei rapporti sostanziali sia nei rapporti processuali, esperendo sin dal primo grado le azioni a tutela dei beni in situazione di contitolarità limitata.” Cit. Franco Petrolati, in IlProcessoCivile.ti. Giuffrè. Nota del 17 marzo 2017 a Cass. Civ. Sez. II, n. n. 4436 del  21/02/2017