Archivio 2011

Il sistema di canalizzazione delle acque piovane è soggetto alla medesima "ratio" ripartitiva dell'art. 1126 c.c., Cassazione Civile, Sezione II, 9 marzo 2010 n. 5729 Il sistema di canalizzazione delle acque piovane di un lastrico solare, nella specie affidato a dei "doccioni" dai quali ricadevano a cascata sulle sottostanti regioni, costituisce una componente strutturale imprescindibile e necessaria alla funzionalità dei lastrici in questione, di cui pertanto deve considerarsi a tutti gli effetti elemento essenziale, perciò anch'esso soggetto alla medesima "ratio" ripartitiva dell'art. 1126 c.c., svolgendo la sua funzione di smaltimento sia a presidio dell'uso esclusivo dei lastrici, che a salvaguardia [...]

Deliberazione assembleare per l’ affidamento dell'incarico a un professionista per la redazione delle tabelle millesimale e del regolamento condominiale Tribunale Bari sez. III 12 febbraio 2010, n.505 La delibera assembleare concernente l'affidamento di un particolare incarico professionale per la redazione delle tabelle millesimali e del regolamento di condominio , non comportando né approvazione di quest'ultime, né la modifica di quelle convenzionali preesistenti, non richiede il consenso unanime di tutti i condomini, bensì la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., trattandosi dell'approvazione di una spesa finalizzata alla redazione del suddetto regolamento e delle relative tabelle da sottoporre in [...]

Le decisioni di spesa assunte dall’amministrazione condominiale devono intendersi ratificate se l’assemblea abbia successivamente approvato l’operato Giudice di Pace Palermo, sez. VIII, 7 ottobre 2010 Va anzitutto osservato che - per giurisprudenza consolidata della Suprema Corte – tutte le decisioni di spesa assunte dall’amministrazione condominiale devono intendersi comunque ratificate, e con effetto retroattivo, se l’assemblea abbia successivamente approvato l’operato dell’amministrazione medesima. E fra le approvazioni da parte dell’assemblea – con effetto di ratifica – rientra, secondo i Giudici di Legittimità, l’approvazione dei consuntivi della gestione condominiale ( cosi’ Cass. Civ. 2133/95), oltre che del preventivi di spesa, e dei rendiconti [...]

Diritto al rimborso della spesa anticipata ed affrontata per conservare la cosa comune Cassazione Civile, Sezione II, 8 febbraio 2011, n. 3079 La diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se [...]

Opposizione a decreto ingiuntivo e annullabilità delle delibere di ripartizione delle spese Cassazione Civile, Sezione II, 15 febbraio 2011, n. 3704 In tema di opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ. per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale ma solo questioni riguardanti l'efficacia della medesima. Tale delibera infatti costituisce titolo di credito del condominio e, di per sè, prova l'esistenza di tale credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, [...]

Le limitazioni del regolamento contrattuale valgono anche nel caso in cui le opere sono rese necessarie da sopravvenute prescrizioni Cassazione Civile, Sez. II, sentenza del 2 febbraio 2011, n. 2422 Un regolamento condominiale di natura contrattuale può legittimamente apportare esclusioni o restrizioni alle facoltà che ordinariamente, ai sensi dell'articolo 1102 del codice civile, competono ai singoli partecipanti relativamente alle parti comuni, anche se ciò comporta limitazioni nell'uso dei beni di proprietà individuale.Tali limitazioni valgono anche nel caso in cui le opere sono rese necessarie da sopravvenute prescrizioni al fine di poter continuare ad adibire l'immobile all'uso cui è destinato. Difatti [...]

Le tabelle millesimali hanno la funzione di determinare il valore delle singole unità immobiliari e di conseguenza il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell'intero edificio ai fini della ripartizione delle spese e della formazione della volontà dell'organo assembleare. In virtù di quanto dispone l'art. 68 att. c.c. "per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini. I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello [...]

Il condominio è regolato, oltre che dalle norme stabilite dalle leggi, anche dalle disposizioni contenute in un proprio regolamento di condominio il quale obbliga tutti i condomini sia originari che successivi acquirenti delle singole unità. Rappresenta dunque lo statuto contenente l'insieme delle norme cui debbono attenersi tutti i singoli partecipanti al condominio. Se da un lato il codice prevede delle norme sul condominio in generale, il regolamento, facendo riferimento alla fattispecie presa in esame, va a regolare i problemi che ogni condominio comporta in relazione ai diversi metodi e criteri costruttivi che generano spesso incertezze sulla individuazione delle parti comuni [...]

Anche se le disposizioni legislative vigenti in proposito sono ridotte all'essenziale, le regole da osservare per quanto riguarda l'efficace ricezione della convocazione dell'assemblea di condominio sono varie e delicate. Per individuarle è necessario fare riferimento alla giurisprudenza e, andando a leggere le sentenze emesse in proposito, si possono scoprire aspetti sorprendenti (e importanti) come quello che emerge dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 10021del 12 maggio 2005.Aspetto delicato, ma spesso sottovalutato, della gestione condominiale è quello della ricezione dell'avviso di convocazione dell'assemblea. La disciplina legislativa in proposito è minima, ma l'amministratore deve osservare alcune cautele nella fase in cui [...]

La sentenza della Cassazione n. 26226, depositata il 7 dicembre 2006, ha confermato l’illegittimità di una delibera condominiale che aveva consentito la scelta del posto auto in funzione dei millesimi di proprietà. La vicenda giudiziaria ha riguardato un condominio in cui i posti auto si trovavano in un garage condominiale ad uso promiscuo ed il problema di fondo era rappresentato dalla circostanza che “i posti auto (in totale nove) non erano equivalenti in quanto i posti 7 e 9 per la loro fruibilità in entrata ed in uscita, rendevano necessaria la rimozione delle autovetture allocate nei posti 6 e 8, [...]