Archivio 2011

AMMINISTRATORE IMPUGNA LA SENTENZA L'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare al sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione. Cassazione civile, Sezioni Unite,  06.08.2010, n. 18331 Svolgimento del processo In seguito a infiltrazioni d'acqua verificatesi (nel 1994) nel proprio appartamento sito all'ultimo piano di un fabbricato condominiale, R.S. (nel 1996) conveniva davanti al tribunale di Roma il condominio di [...]

PRESUNZIONE LEGALE DI PROPRIETA’ COMUNE   Cassazione Civile, Sezione II, 7 maggio 2010, n. 11195Presidente Dott. Triola Roberto Michele, Relatore Dott. Bursese Gaetano Antonio Per vincere in base al titolo la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale indicate nell'art. 1117 cod. civ., non sono sufficienti il frazionamento - accatastamento, e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, della parte dell'edificio in questione, trattandosi di atto unilaterale di per sè inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, dovendosi riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento [...]

INDIVISIBILITA’ DELLE PARTI COMUNI  Indivisibilità - L’indivisibilità (sia pure relativa) delle parti comuni viene affermata da una norma inderogabile di legge, sicché sarebbe nulla la clausola del regolamento di condominio approvato a maggioranza che prevedesse la divisibilità delle cose comuni nonostante la divisione rendesse l’uso delle stesse più incomodo a ciascun condòmino. La possibilità di addivenire alla divisione della cosa comune, anche con sacrificio di uno o più dei condòmini, deve tuttavia ritenersi ammissibile ove supportata dal consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio. Al riguardo è stato affermato in dottrina che l’art. 1119 c.c. è espressione di un [...]

CONDOMINIO MINIMO   In base all'art. 1139 c.c., la disciplina del capo II del titolo VII del terzo libro del codice civile (artt. 1117-1138) è applicabile - e solo per quanto in tali norme non espressamente previste possono osservarsi le disposizioni sulla comunione in generale (artt. 1100-1116 c.c.) - ad ogni tipo di condominio e, quindi, anche, in quanto per essi né esplicitamente né implicitamente derogato, ai cosiddetti condomini minimi, e cioè a quelle collettività condominiali composte da due soli partecipanti, in relazione alle quali sono da ritenersi inapplicabili le sole norme procedimentali sul funzionamento dell'assemblea condominiale, che resta regolato, [...]

La figura dell'amministratore nel diritto italiano Il rapporto giuridico (riconducibile al mandato) s'instaura direttamente tra amministratore e singoli condomini, e non con il condominio in quanto quest'ultimo non ha personalità giuridica (in questo senso Cass. SS.UU. n. 9148/08).Il Testo Unificato relativo ai disegni di legge n.71, 355, 399, 1119, 1283 è prossimo ad un'approvazione definitiva, e prevede che l'amministratore fornendo garanzie proprie debba stipulare una polizza fideiussoria di importo pari dal bilancio previsionale della gestione ordinaria e straordinaria del condominio, non limitato quindi a una valutazione proporzionale delle sue responsabilità e obblighi potenzialmente derivanti dall'incarico in relazione al bilancio da [...]

Violazione di domicilio in condominio? Solo l'amministratore condominiale può querelare altrimenti la condanna non è valida Corte di Cassazione, Sez. V Penale, sentenza n. 6197 del 18 febbraio 2011 Laddove vittima del reato sia un soggetto collettivo quale è il condominio è necessaria la querela della totalità dei componenti nella sua espressione istituzionale. Inoltre è da escludere che il singolo condomino possa esercitare una facolta' di questo genere con riferimento alla propria quota millesimale delle parti comuni dell'edificio. Pertanto l'espressione della volontà di presentare querela per un fatto lesivo dell'interesse comune non può che passare attraverso lo strumento della gestione collegiale. [...]

Regolamento contrattuale, attività rumorose o maleodoranti nelle unità abitative, cause tra proprietari, competenza Cassazione Civile, Sezione VI, 18 gennaio 2011, n. 1064 Le cause relative a rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a civile abitazione in materia di immissioni, che l'art. 7 c.p.c., comma 3, n. 3, affida alla competenza per materia del giudice di pace, sono quelle che si muovono nella cornice applicativa dell'art. 844 cod. civ., in cui al giudice è commesso il compito di valutare il superamento della normale tollerabilità; si è al di fuori di tale ambito, e la causa rientra nella competenza del [...]

Condominio, Impugnazione delle delibere assembleari tra nullità ed annullabilità Cassazione civile, sez. II, sentenza del 03/11/2008 n. 26408 La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale e la (eventuale) violazione dei criteri di calcolo della validita' dell'assemblea e della maggioranza nonche' la (pretesa) incapacita' dell'amministratore di convocare assemblee, comportano non la nullita', ma l'"annullabilita'" della delibera condominiale. Devono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale: prive degli elementi essenziali; con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume); con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea; che incidono sui diritti individuali sulle cose [...]

Regolamento contrattuale, divieti e limitazioni al godimento delle unità immobiliari Cassazione Civile, Sezione II, 10/02/2010 n. 3002 I divieti e le limitazioni al godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva spettanti ai singoli condomini contenuti in un regolamento avente natura contrattuale devono risultare da una volontà chiaramente ed espressamente manifestata, o, comunque, desumibile in modo non equivoco dall'atto stesso. In tale contesto è stato affermato che i divieti e le limitazioni suddette possono essere formulate nel regolamento sia mediante la elencazione delle attività vietate, sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare.

Sono nulle le delibere condominiali approvate a maggioranza che modificano i criteri di ripartizione delle spese comuni Corte di cassazione, Sez. II Civ., Sentenza 19 marzo 2010 n. 6714 Ricorra la nullità della delibera condominiale quando l'assemblea del condominio proceda a una modificazione dei criteri di riparto non in via definitiva ma soltanto contingente e riferita a spese straordinarie: l'assemblea in mancanza di un accordo unamine dei condomini non ha il potere di stabilire o modificare i criteri di riparto delle spese in violazione delle prescrizioni stabilite dall'art. 1123 cod. civ., secondo cui i contributi devono essere corrisposti dai condomini [...]