Archivio 2011

Nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale (c.d. Supercondominio) trovano applicazione le norme sul condominio negli edifici e non già quelle sulla comunione in generale, con la conseguenza che si applica la presunzione legale di comunione di talune parti, stabilita dall'art. 1117 c.c., purché si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all'uso od al godimento di tutti gli edifici, come nel caso degli impianti di acqua sino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca, per poi considerare cessata la comunione [...]

Il supercondominio Avviene di frequente che il costruttore di un complesso edilizio stabilisca con apposito regolamento che le singole palazzine del complesso siano organizzate in appositi condomini mentre i beni, i servizi comuni (ad es. riscaldamento) e le altre attrezzature (cortili, giardini campi da gioco, spazi per bambini, parcheggi), destinati a servire tutti indistintamente i fabbricati, siano organizzati e disciplinati sulla base di una comune normativa in modo che ogni acquirente delle singole porzioni immobiliari diventi, automaticamente, oltre che titolare di diritti condominiali in relazione al fabbricato nel quale è sita la propria unità immobiliare, anche compartecipe dei servizi comuni [...]

Condominio minimo e ripartizione spese Nel condominio minimo (composto cioe' da due soli partecipanti, senza obbligo di nominare un amministratore e di redigere un regolamento condominiale), il rimborso delle spese sostenute dal condomino per la conservazione delle parti comuni è regolato esclusivamente dalla più restrittiva fattispecie di cui all’art. 1134 c.c. (e non anche dall’art. 1110 c.c.) che subordina il diritto al rimborso alla prova dell’urgenza della spesa sostenuta, intesa come necessità di provvedere senza ritardo e, dunque, senza avvertire tempestivamente gli altri condomini, pena il pregiudizio o pericolo imminente (in tal senso la giurisprudenza: Tribunale Latina, 09 gennaio 2007, [...]

Con riguardo al rimborso delle spese fatte da un condomino per le cose comuni, nel caso di c.d. condominio minimo non trova applicazione l'art. 1134 c.c., bensì il regime, dettato in tema di comunione, di cui all'art. 1110 c.c., da interpretarsi estensivamente nel senso che il potere di gestione del condominio deve ritenersi sussistere non solo con riferimento alle spese necessarie per la conservazione della cosa comune, secondo la previsione testuale dell'articolo da ultimo citato, ma altresì con riferimento alle spese realmente indispensabili per il godimento della cosa stessa. (Nella specie quelle relative all'acqua potabile, all'acqua irrigua per il giardino [...]

Se il condominio di edificio è costituito da due soli partecipanti e difetta quindi, per mancanza del presupposto di una pluralità di condomini, la possibilità di applicare la disciplina dettata dall'art. 1136 c.c. sulla costituzione delle assemblee e la validità delle sue delibere, operano le norme sulla comunione in generale e, fra queste, l'art. 1105 c.c., il quale consente il ricorso all'autorità giudiziaria per superare un contrasto fra i due partecipanti che pregiudichi la necessaria amministrazione della cosa comune; ove però uno dei due partecipanti intenda procedere, contro la volontà dell'altro, ad innovazioni (nella specie l'installazione di un ascensore) o, [...]

Nell'ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti (cosiddetto piccolo condominio) le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condominio della necessità di provvedere a determinati lavori. Il principio anzidetto può esser derogato solo se vi sono ragioni di particolare urgenza ovvero trascuratezza da parte degli altri comproprietari. Cass. civ., sez. II, 3 luglio 2000, n. 8876

Anche nei cosiddetti piccoli condomini (nella specie, con due soli comproprietari), pur non essendo prescritte particolari formalità per la convocazione dell'assemblea, è sempre necessario che una delibera sia adottata e che l'altro compartecipe sia stato posto in grado di conoscere l'argomento con una preventiva convocazione. Cass. civ., sez. II, 15 novembre 1996, n. 10009  

Nella ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti (c.d. piccolo condominio), le spese necessarie alla conservazione o riparazione della cosa comune (nella specie, rifacimento del tetto e dei solai) devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condomino della necessità di procedere a determinati lavori, benché urgenti ed indifferibili. Cass. civ., sez. II, 29 maggio 1998, n. 5298  

In base all'art. 1139 c.c., la disciplina del capo II del titolo VII del terzo libro del codice civile (artt. 1117-1138) è applicabile - e solo per quanto in tali norme non espressamente previste possono osservarsi le disposizioni sulla comunione in generale (artt. 1100-1116 c.c.) - ad ogni tipo di condominio e, quindi, anche, in quanto per essi né esplicitamente né implicitamente derogato, ai cosiddetti condomini minimi, e cioè a quelle collettività condominiali composte da due soli partecipanti, in relazione alle quali sono da ritenersi inapplicabili le sole norme procedimentali sul funzionamento dell'assemblea condominiale, che resta regolato, dunque, dagli artt. [...]

  Condominio minimo.   Il condominio esiste ogni qualvolta in un edificio vi siano più persone proprietarie di porzioni esclusive insieme a parti di uso comune a tutti i proprietari. In conseguenza il condominio "esiste" anche senza un atto formale di costituzione ma per un semplice fatto, la contitolarita' e l'indivisibilita', la comunione forzosa di alcuni beni. Il codice civile prevede all’art. 1129 c.c.: Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. Questo significa che in quelle ipotesi in cui [...]